Sprzedaż domu na kredyt w trakcie budowy – co trzeba wiedzieć?
- Sprzedaż domu na kredyt w trakcie budowy jest w Polsce prawnie dopuszczalna, o ile cena sprzedaży pozwala na pełną spłatę kredytu i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
- Ten tekst jest dla Ciebie, jeśli budujesz dom z kredytu hipotecznego, zmieniły się Twoje plany życiowe albo budżet i rozważasz przerwanie inwestycji oraz sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy.
- Przy sprzedaży przed upływem 5 lat podatkowych liczonych od końca roku, w którym nabyłeś nieruchomość (lub ją wybudowałeś), zapłacisz podatek PIT 19% od dochodu, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej; opłata sądowa za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wynosi obecnie 100 zł, a przy kredytach ze zmienną stopą udzielonych po 2017 r. rekompensata za wcześniejszą spłatę jest ograniczona do 3% spłacanej kwoty i pierwszych 36 miesięcy umowy.
- Co możesz zrobić teraz? Najpierw sprawdź aktualne saldo kredytu i minimalną cenę, która pozwoli na jego spłatę, następnie złóż w banku wniosek o zaświadczenie o zadłużeniu i promesę wykreślenia hipoteki, na końcu przygotuj z notariuszem bezpieczną umowę sprzedaży z prawidłowym rozliczeniem kredytu.
Sprzedaż domu na kredyt w trakcie budowy polega na przeniesieniu własności nieruchomości obciążonej hipoteką na kupującego i jednoczesnej spłacie kredytu ze środków uzyskanych z tej transakcji.
To rozwiązanie stosujesz, gdy budowa domu przestała być dla Ciebie realnym scenariuszem, a kredyt hipoteczny ciąży na budżecie. Różnica względem standardowej sprzedaży gotowego domu polega na udziale banku jako wierzyciela hipotecznego, większym wachlarzu dokumentów oraz dokładniejszej analizie stanu budowy przez kupującego i jego bank. Dobrze przygotowana transakcja umożliwia jednak bezpieczne zamknięcie kredytu i uporządkowanie sytuacji majątkowej.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Sprzedaż domu w budowie i całkowita spłata kredytu z ceny sprzedaży | Gdy dom jest w średnio zaawansowanym stanie budowy, masz kupującego gotowego zapłacić jednorazowo cenę i chcesz całkowicie zamknąć zobowiązanie kredytowe. | Prosta konstrukcja rozliczeń, brak kredytu po transakcji, szybkie uporządkowanie sytuacji majątkowej. | Konieczność ustalenia ceny co najmniej równej saldu kredytu, podatek PIT przed upływem 5 lat, prowizja za wcześniejszą spłatę w pierwszych latach. | Cena transakcji okazuje się zbyt niska względem zadłużenia i trzeba dopłacić brakującą kwotę z własnych środków. |
| Sprzedaż z przejęciem długu lub nowym kredytem kupującego pod tę samą nieruchomość | Gdy kupujący chce finansować zakup kredytem hipotecznym, a bank akceptuje przejęcie zabezpieczenia lub konstrukcję spłata starego kredytu nowym kredytem kupującego. | Możliwość dopięcia transakcji przy wyższej cenie, elastyczne rozłożenie płatności, często lepsza dostępność dla kupujących. | Dłuższy proces, uzależnienie od decyzji kredytowej banku kupującego, większa liczba warunków zawieszających w akcie notarialnym. | Odmowa kredytu dla kupującego lub opóźnienie wypłaty kredytu, co blokuje spłatę Twojego zadłużenia. |
| Dokończenie budowy i sprzedaż gotowego domu po zakończeniu inwestycji | Gdy masz środki, aby doprowadzić dom do wyraźnie wyższego standardu (np. stan deweloperski) oraz spokojny horyzont czasowy na sprzedaż. | Wyższa potencjalna cena, większa liczba zainteresowanych kupujących, prostsza ocena stanu technicznego przez nabywcę i jego bank. | Dalsze finansowanie kredytem oraz z własnych środków, ekspozycja na ryzyko stóp procentowych i rynku budowlanego, presja organizacyjna. | Niedoszacowanie kosztów dokończenia budowy i sprzedaż poniżej łącznego kosztu inwestycji oraz spłaconych już rat kredytu. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Przykładowa decyzja: jeśli saldo kredytu wynosi 600 000 zł, a realna cena sprzedaży domu w budowie mieści się w przedziale 650 000–700 000 zł, najczęściej najbezpieczniej jest przeprowadzić klasyczną sprzedaż z całkowitą spłatą kredytu w dniu aktu notarialnego.
Czym w praktyce różni się sprzedaż domu w budowie z kredytem od zwykłej sprzedaży nieruchomości?
Sprzedaż domu w budowie z kredytem polega na przeniesieniu własności nieruchomości obciążonej hipoteką oraz spłacie kredytu ze środków kupującego, podczas gdy przy zwykłej sprzedaży domu bez kredytu rozliczasz się wyłącznie między sprzedającym a kupującym.
W praktyce do standardowej relacji sprzedający – kupujący dochodzi jeszcze bank jako wierzyciel hipoteczny, który ma pierwszeństwo zaspokojenia z ceny sprzedaży. Zamiast prostego przelewu całej kwoty na Twoje konto, notariusz dzieli cenę na część przeznaczoną na spłatę kredytu i część, która trafi do Ciebie po rozliczeniu z bankiem.
Przykład: jeśli saldo kredytu wynosi 480 000 zł, a sprzedajesz dom w budowie za 650 000 zł, notariusz przekaże 480 000 zł bezpośrednio do banku, a pozostałe 170 000 zł otrzymasz na wskazane konto, po potrąceniu kosztów transakcyjnych.
- Wspólne elementy ze zwykłą sprzedażą – forma aktu notarialnego, wpis nabywcy do księgi wieczystej, rozliczenie podatku PIT, prowizja dla pośrednika.
- Elementy dodatkowe przy kredycie – hipoteka w dziale IV księgi wieczystej, zaświadczenie o saldzie kredytu, zgoda banku na wykreślenie hipoteki po spłacie.
Czy można sprzedać dom na kredyt w trakcie budowy i jakie warunki stawia bank?
Sprzedaż domu na kredyt w trakcie budowy jest dopuszczalna, o ile cena sprzedaży pozwala na jednorazową spłatę całego zadłużenia oraz spełniasz warunki banku dotyczące braku zaległości i poprawnego zabezpieczenia transakcji.
Bank wymaga przede wszystkim, aby środki z aktu notarialnego trafiły na rachunek kredytu hipotecznego i zlikwidowały zadłużenie w całości. Instytucja finansowa wystawia wtedy dokument potwierdzający spłatę oraz zgodę na wykreślenie hipoteki, który dołącza się do wniosku do sądu wieczystoksięgowego.
Najczęstsze warunki banku przy sprzedaży domu w budowie z kredytem:
- Brak zaległości w spłacie rat w momencie wystawienia zaświadczenia o saldzie i w dniu sprzedaży.
- Cena transakcyjna co najmniej na poziomie salda kredytu powiększonego o ewentualną prowizję za wcześniejszą spłatę oraz niewielkie koszty techniczne.
- Transakcja w formie aktu notarialnego z wyraźnie opisanym sposobem zapłaty na konto banku i konto sprzedającego.
Jak krok po kroku wygląda sprzedaż domu obciążonego hipoteką w trakcie budowy?
Sprzedaż domu na kredyt w trakcie budowy przebiega etapami: od analizy salda kredytu, przez uzyskanie dokumentów z banku, podpisanie umowy przedwstępnej, aż po akt notarialny z rozliczeniem kredytu i złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki.
W pierwszym kroku ustalasz z bankiem aktualne saldo zadłużenia oraz hipotetyczne saldo na dzień planowanej transakcji. Następnie przygotowujesz dokumentację budowy oraz księgę wieczystą, aby kupujący i jego bank mogli ją przeanalizować. Kolejny etap to ustalenie warunków umowy przedwstępnej oraz zadatku.
- Analiza sytuacji finansowej – spisujesz wszystkie zobowiązania związane z kredytem i budową oraz sprawdzasz, czy jesteś w stanie pokryć brakującą część zadłużenia, jeśli cena będzie niższa od salda.
- Wniosek do banku o zaświadczenie – bank wystawia dokument z saldem kredytu, numerem rachunku technicznego do spłaty i warunkami zgody na wykreślenie hipoteki.
- Umowa przedwstępna – określasz cenę, wysokość zadatku, terminy oraz sposób zapłaty bezpośrednio na konto banku i konto sprzedającego.
- Decyzja kredytowa kupującego – jeśli kupujący finansuje transakcję kredytem, jego bank analizuje także Twoją umowę kredytu i status budowy domu.
- Akt notarialny i rozliczenie – notariusz opisuje dokładnie, jaka część ceny trafia do banku, a jaka do Ciebie, a wraz z aktem składany jest wniosek o wykreślenie starej hipoteki i wpis praw kupującego.
Jakie dokumenty, zaświadczenia i zgody są potrzebne przy sprzedaży domu w budowie finansowanego kredytem hipotecznym?
Przy sprzedaży domu w budowie finansowanego kredytem hipotecznym potrzebujesz zarówno dokumentów bankowych o saldzie i hipotece, jak i dokumentów budowlanych oraz prawnych nieruchomości.
Bank kupującego oraz notariusz oczekują kompletnego pakietu dokumentów, który potwierdzi legalność budowy, stan prawny gruntu oraz aktualne zadłużenie. Im lepiej przygotujesz te materiały, tym szybciej przeprowadzisz całą transakcję i ograniczysz ryzyko dodatkowych pytań w dniu podpisania aktu.
- Od banku: zaświadczenie o saldzie kredytu, numer rachunku do spłaty, zgoda na wcześniejszą spłatę oraz promesa zgody na wykreślenie hipoteki.
- Dokumenty budowlane: pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy, ewentualne decyzje o zmianach w projekcie.
- Dokumenty prawne: aktualny odpis księgi wieczystej, dokument własności działki, mapy geodezyjne, zaświadczenia z gminy dotyczące planu zagospodarowania.
| Rodzaj sprawy / etapu | Najważniejsze dokumenty | Cel dla banku lub notariusza |
|---|---|---|
| Wstępna analiza i ogłoszenie sprzedaży | Odpis księgi wieczystej, pozwolenie na budowę, projekt, krótki opis stanu zaawansowania robót | Weryfikacja, czy budowa jest legalna, a stan prawny nieruchomości nie zawiera sporów lub blokad. |
| Decyzja banku kupującego | Zaświadczenie o saldzie kredytu, promesa zgody na wykreślenie hipoteki, dokumenty budowlane i zdjęcia z budowy | Ocena bezpieczeństwa nowego kredytu, realności zakończenia budowy oraz wartości zabezpieczenia. |
| Akt notarialny i rozliczenie kredytu | Zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu, numer rachunku do spłaty, projekt aktu z opisem sposobu zapłaty | Zapewnienie pełnej spłaty kredytu z ceny sprzedaży oraz podstawy do wykreślenia hipoteki z działu IV księgi wieczystej. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Jak rozliczyć kredyt hipoteczny i hipotekę przy sprzedaży domu w budowie?
Przy sprzedaży domu w budowie kredyt hipoteczny spłacasz w całości z ceny sprzedaży bezpośrednio z rachunku nabywcy, a po spłacie bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki, co zamyka Twoje zobowiązanie.
W akcie notarialnym dokładnie opisuje się, jaka część ceny trafia na konto banku, a jaka na Twoje konto. Jeśli saldo kredytu to 550 000 zł, a cena sprzedaży 620 000 zł, notariusz wskaże przelew 550 000 zł na rachunek banku i 70 000 zł dla Ciebie. Jeżeli cena jest niższa niż saldo kredytu, musisz dopłacić różnicę z własnych środków.
Przy kredytach hipotecznych udzielonych po 2017 r. prowizja za wcześniejszą spłatę przy zmiennej stopie procentowej jest limitowana – bank pobiera ją wyłącznie przez pierwsze 3 lata (36 miesięcy), w wysokości nie wyższej niż 3% spłacanej kwoty oraz nie wyższej niż równowartość odsetek należnych za okres 12 miesięcy, zgodnie z art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym.
Wartość prowizji za wcześniejszą spłatę przy saldzie 550 000 zł i stawce 2% to 11 000 zł. Taki koszt uwzględniasz przy ustalaniu minimalnej ceny sprzedaży, która pozwoli zamknąć kredyt bez dokładania z własnej kieszeni. Po spłacie całego zadłużenia bank wydaje list mazalny, na podstawie którego sąd wieczystoksięgowy wykreśli hipotekę.
Jakie podatki i inne koszty dodatkowe trzeba uwzględnić przy sprzedaży domu w budowie z kredytem?
Przy sprzedaży domu w budowie z kredytem jako sprzedający uwzględniasz przede wszystkim podatek PIT od zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, opłatę sądową za wykreślenie hipoteki, ewentualną prowizję za wcześniejszą spłatę i prowizję dla pośrednika.
Jeśli sprzedajesz dom przed upływem 5 lat podatkowych od końca roku, w którym go nabyłeś lub wybudowałeś, płacisz podatek PIT 19% od dochodu.
Gdy budujesz dom na własnej działce kupionej wcześniej, pięcioletni okres liczy się co do zasady od końca roku, w którym nabyłeś grunt, a nie od dnia zakończenia budowy.
Dochód to różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia i budowy, powiększonymi o udokumentowane nakłady. Aby rozliczyć podatek, składasz formularz PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
Główne kategorie kosztów:
- Podatek PIT 19% – chyba że całość przychodu przeznaczysz w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe i skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.
- Opłaty sądowe – wniosek o wykreślenie hipoteki to obecnie 100 zł; opłata zwykle jest uiszczana wraz z aktem notarialnym.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę – maksymalnie 3% spłacanej kwoty w pierwszych latach spłaty przy kredytach ze zmienną stopą, zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym i zapisami umowy.
- Prowizja pośrednika – najczęściej określona procentowo od ceny transakcyjnej, płacona po skutecznej sprzedaży.
Przykład podatkowy: jeśli łączne koszty zakupu działki i budowy wyniosły 600 000 zł, a sprzedajesz dom w budowie za 750 000 zł, dochód podatkowy to 150 000 zł. Podatek PIT 19% wyniesie 28 500 zł, chyba że spełnisz warunki ulgi mieszkaniowej i przeznaczysz przychód w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe.
Jakie ryzyka ponoszą sprzedający i kupujący przy sprzedaży domu w budowie z kredytem i jak się zabezpieczyć?
Przy sprzedaży domu w budowie z kredytem ryzyko dotyczy przede wszystkim niedoszacowania kosztów, opóźnień kredytu kupującego, problemów z legalnością budowy oraz różnicy między saldem kredytu a ceną sprzedaży.
Sprzedający naraża się na sytuację, w której cena nie pokryje w całości zadłużenia, a bank nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki bez dopłaty brakującej kwoty. Kupujący z kolei przyjmuje na siebie ryzyko kontynuacji budowy, możliwych usterek oraz ewentualnych błędów w dokumentacji projektowej lub budowlanej.
- Brak pełnej dokumentacji budowy, niejasne pozwolenie lub odstępstwa od zatwierdzonego projektu bez zgłoszenia do urzędu.
- Niespójności w księdze wieczystej, na przykład dodatkowe hipoteki, służebności, roszczenia lub wzmianki o sprawach sądowych.
- Umowa przedwstępna bez dokładnego opisu sposobu spłaty kredytu, terminów przelewów oraz warunków odstąpienia od umowy przy braku decyzji kredytowej kupującego.
Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna z zadatkiem oraz szczegółowym harmonogramem płatności, a także zapisy zabezpieczające obie strony na wypadek braku kredytu lub ujawnienia wad prawnych domu, ograniczają ryzyko finansowe i prawne transakcji.
Jak ustalić cenę i przygotować dom w budowie do sprzedaży z kredytem, aby oferta była bezpieczna?
Cenę domu w budowie z kredytem ustalasz, dodając do kosztu zakupu działki i udokumentowanych nakładów budowlanych marżę odpowiadającą aktualnym cenom rynkowym, ale jednocześnie kontrolujesz, aby cena sprzedaży co najmniej pokryła saldo kredytu i wszystkie koszty transakcyjne.
Przykładowo, jeśli działka kosztowała 250 000 zł, faktury za materiały i robociznę opiewają na 350 000 zł, a saldo kredytu wynosi 520 000 zł, minimalna cena powinna uwzględniać spłatę kredytu, prowizję za wcześniejszą spłatę oraz koszty podatkowe. Wycena rzeczoznawcy pomaga potwierdzić Twoje oczekiwania cenowe przed rozmowami z kupującymi.
Przygotowanie domu do sprzedaży obejmuje:
- Uporządkowanie terenu budowy i czytelne pokazanie zakresu wykonanych prac oraz pozostałego zakresu robót.
- Przygotowanie segregatora z dokumentami: faktury, projekt, dziennik budowy, decyzje administracyjne, zdjęcia z poszczególnych etapów budowy.
- Opis ogłoszenia, który jasno informuje o stanie budowy, obecności kredytu i sposobie rozliczenia hipoteki przy akcie notarialnym.
Jakie alternatywy dla sprzedaży domu w budowie z kredytem można rozważyć?
Alternatywą dla klasycznej sprzedaży domu na kredyt w trakcie budowy jest przejęcie długu przez kupującego za zgodą banku, dokończenie budowy i sprzedaż gotowego domu lub zmiana strategii na wynajem po ukończeniu inwestycji.
Przejęcie długu polega na tym, że kupujący wstępuje w Twoje prawa i obowiązki wobec banku po przeprowadzeniu pełnej analizy jego zdolności kredytowej. Bank musi wyrazić na to jednoznaczną zgodę. Nie każdy bank praktykuje ten model, dlatego często prostsza jest konstrukcja: nowy kredyt kupującego, spłata Twojego kredytu i ustanowienie nowej hipoteki.
Dwie inne ścieżki to:
- Dokończenie budowy i późniejsza sprzedaż – większa szansa na wyższą cenę, ale wymaga dalszego finansowania i czasu.
- Zmiana celu inwestycji na wynajem – przy ukończeniu domu możesz zostawić kredyt i finansować raty z czynszu, o ile wysokość czynszu i raty tworzą dla Ciebie akceptowalny bilans.
📋 Checklista: co zrobić krok po kroku
- Sprawdź swoją sytuację kredytową – ustal aktualne saldo kredytu hipotecznego, ewentualną prowizję za wcześniejszą spłatę i poziom zaległości, jeśli występują.
- Policz minimalną cenę sprzedaży – dodaj saldo kredytu, koszty transakcyjne oraz podatek PIT, a następnie oceń, czy taka cena jest realistyczna na lokalnym rynku.
- Zbierz dokumenty budowy i prawne – księga wieczysta, pozwolenie na budowę, projekt, dziennik budowy, decyzje administracyjne, zaświadczenia z gminy.
- Poproś bank o zaświadczenie i promesę – uzyskaj dokumenty z saldem kredytu i warunkami zgody na wykreślenie hipoteki, które załączysz do umowy i aktu notarialnego.
- Przygotuj umowę przedwstępną i akt notarialny – wspólnie z notariuszem zaplanuj sposób zapłaty, terminy przelewów oraz scenariusze na wypadek problemów z kredytem kupującego.
Słowniczek pojęć
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy można sprzedać dom w budowie obciążony kredytem hipotecznym?
Tak, sprzedaż domu na kredyt w trakcie budowy jest zgodna z prawem, o ile cena sprzedaży pozwala na spłatę całego kredytu i bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki po rozliczeniu.
Czy sprzedaż domu w budowie z kredytem przed upływem 5 lat powoduje podatek PIT?
Sprzedaż przed upływem 5 lat podatkowych co do zasady oznacza podatek PIT 19% od dochodu, chyba że przeznaczysz przychód w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe i skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.
Jakie dokumenty trzeba przygotować do sprzedaży domu w budowie z kredytem hipotecznym?
Potrzebujesz zaświadczenia z banku o saldzie kredytu i zgodzie na wykreślenie hipoteki, dokumentów budowlanych (pozwolenie, projekt, dziennik budowy) oraz aktualnej księgi wieczystej i dokumentów własności działki.
Czy kupujący musi przejąć mój kredyt przy zakupie domu w budowie?
Nie, standardowa konstrukcja przewiduje spłatę Twojego kredytu z ceny sprzedaży, natomiast przejęcie długu wymaga odrębnej zgody banku oraz pozytywnej analizy zdolności kredytowej kupującego.
Czy przy sprzedaży domu w budowie z kredytem można skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Tak, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, a uzyskany przychód przeznaczysz w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe, możesz rozliczyć ulgę mieszkaniową i obniżyć lub wyeliminować podatek PIT.
Co się dzieje, gdy cena sprzedaży domu w budowie nie wystarcza na spłatę kredytu?
W takiej sytuacji musisz dopłacić brakującą część zadłużenia z własnych środków, ponieważ bank nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki, dopóki kredyt nie zostanie spłacony w całości.
Od jakiej kwoty i sytuacji sprzedaż domu na kredyt w trakcie budowy ma sens?
Sprzedaż ma ekonomiczny sens wtedy, gdy cena transakcyjna co najmniej pokrywa saldo kredytu i wszystkie koszty, a jednocześnie uporządkowanie Twojej sytuacji finansowej jest ważniejsze niż dokończenie budowy i późniejsza sprzedaż lub wynajem.
Źródła i podstawa prawna
- Ministerstwo Finansów – „Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości”, broszura informacyjna, 2019 r.
- Minister Finansów – interpretacja ogólna dotycząca wydatków na własne cele mieszkaniowe (ulga mieszkaniowa), 14/10/2021 r.
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, Dz.U. 2017 poz. 819 – w szczególności art. 40 (rekompensata za wcześniejszą spłatę).
- Rzecznik Finansowy – „Wcześniejsza spłata kredytów w pytaniach i odpowiedziach”, baza wiedzy online.
Dane liczbowe i zasady opisane w artykule są aktualne na dzień 08/12/2025 r. (sprawdzone ponownie 11/12/2025 r.). Przed podjęciem decyzji finansowej sprawdź, czy przepisy, limity podatkowe i praktyka banków nie uległy zmianie.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Spisz dokładnie saldo kredytu, koszty budowy i oczekiwaną cenę oraz policz, jaki wynik finansowy przyniesie dla Ciebie sprzedaż domu na kredyt w trakcie budowy.
- Przygotuj zestaw dokumentów budowy i prawnych oraz złóż w banku wniosek o zaświadczenie o zadłużeniu i warunkach zgody na wykreślenie hipoteki.
- Umów rozmowę z notariuszem i specjalistą podatkowym, aby dopracować treść umowy przedwstępnej i akt notarialny oraz poprawnie rozliczyć podatek PIT związany ze sprzedażą.
ekspert
Specjalista od sprzedaży i promocji usług bankowych. Autor portali o tematyce finansowej. Ekspert od finansowych programów afiliacyjnych.
